Une copropriété en difficulté est un immeuble collectif dont la santé financière et/ou technique est gravement compromise, mettant en péril la sécurité, la salubrité et la valeur des logements.
Il ne s’agit pas simplement d’un bâtiment ayant des travaux à prévoir, mais d’une situation critique caractérisée par un ou plusieurs de ces signes :
- Détérioration financière : Trésorerie inexistante, impayés répétés des charges par de nombreux copropriétaires, incapacité à faire face aux dépenses courantes.
- Dégradation technique avancée : Présence de désordres importants et urgents qui menacent parfois la solidité de l’immeuble ou la sécurité des occupants (ex: fissures structurelles, chute de pierres, mérules).
- Impossibilité de prise de décision : Blocage persistant en assemblée générale, empêchant le vote des travaux nécessaires en raison de l’ampleur des coûts ou des conflits entre copropriétaires.
Cette situation crée un cercle vicieux : l’absence d’entretien accélère la dégradation, ce qui augmente le coût futur des travaux et fait baisser la valeur des lots.
Le rôle de l’administrateur provisoire
Dans les situations les plus critiques, où le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité totale de fonctionner et de prendre les décisions qui s’imposent, la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’impose.
Cette mesure judiciaire permet notamment de :
- Remplacer temporairement les organes de la copropriété (syndic, conseil syndical) qui sont défaillants.
- Prendre toutes les mesures urgentes pour la conservation de l’immeuble et la sécurité des occupants.
- Prendre mes décisions pour engager les travaux essentiels.
Les autres solutions
L’administration provisoire est souvent le préalable nécessaire au déblocage de la situation et peut s’articuler avec d’autres dispositifs, tels que :
- Le Plan de Sauvegarde : Une procédure encadrée par la loi ALUR pour rétablir la situation financière et programmer des travaux sur plusieurs années.
- La création d’un syndicat secondaire pour gérer spécifiquement un équipement commun.
Une copropriété en difficulté est une situation d’urgence qui nécessite une intervention rapide et structurée. Lorsque la gouvernance est paralysée, le recours à un administrateur provisoire devient une mesure indispensable pour sortir de l’impasse et engager les travaux de sauvegarde indispensables.