Une administration provisoire est une mesure judiciaire exceptionnelle ordonnée par le Tribunal Judiciaire pour pallier la défaillance des organes de gestion d’une copropriété. Elle consiste à désigner un tiers indépendant – l’administrateur provisoire – pour assurer temporairement la gestion de l’immeuble et prendre les décisions urgentes que la copropriété n’est plus en mesure de prendre elle-même.
Cette procédure est mise en œuvre dans deux situations principales, définies par des textes de loi distincts : la situation de crise (article 29-1 de la loi de 1965) et la situation de carence (article 47 du décret de 1967).
- L’Administration provisoire de l’article 47 du décret du 17 mars 1967
Cette mesure répond à une situation d’absence de syndic ou de défaillance dans le fonctionnement normal de la copropriété.
Objectif : Rétablir le fonctionnement légal de la copropriété dans les meilleurs délais et convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic
Conditions d’application
La condition unique est l’absence d’un syndic mandaté et en exercice. Cette situation peut survenir au cours de la vie de la copropriété :
- A l’expiration du mandat du syndic sortant, si aucune assemblée n’a été tenue ou convoquée pour en désigner un nouveau.
- Lorsque depuis des années aucun mandataire n’a administré la copropriété
Il n’est pas nécessaire de démontrer des difficultés financières ou de gestion. La simple preuve du vide dans la représentation légale du syndicat suffit.
Procédure de désignation
Voie de recours : Une requête est déposée auprès du Président du Tribunal judiciaire, sans assignation préalable, en raison de l’absence d’interlocuteur valable pour la recevoir.
Requérants : La demande peut être introduite par tout intéressé justifiant d’un intérêt à agir, notamment :
- Un copropriétaire.
- Un créancier du syndicat (par exemple, pour recouvrer une créance).
- Un institutionnel
Missions de l’administrateur provisoire
Conformément à l’article 47, la mission principale de l’administrateur provisoire est de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
Pour ce faire, il est habilité à :
- Se faire remettre l’ensemble des documents et archives de la copropriété (comptes bancaires, contrats, etc.).
- Gérer les affaires courantes nécessaires en attendant l’assemblée.
La loi utilise le terme « notamment », ce qui signifie que le juge peut étendre ou compléter cette mission si le contexte l’exige.
Évolution possible de la mission
Si la copropriété rencontre des difficultés si graves que la simple désignation d’un syndic s’avère impossible (ex: situation financière catastrophique, travaux urgents bloqués), l’administrateur provisoire peut solliciter du juge une extension de ses pouvoirs. Il devra alors, par une nouvelle requête, se fonder sur l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui offre des prérogatives élargies pour assurer le redressement de la copropriété.
- L’Administration provisoire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965
Une administration provisoire peut être désignée en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque la copropriété rencontre des difficultés critiques menaçant sa survie. Contrairement à la procédure de l’article 47, celle-ci s’applique spécifiquement aux situations de crise grave, même en présence d’un syndic en fonction.
Conditions d’application
Deux situations alternatives, non cumulatives, justifient cette mesure exceptionnelle :
- L’équilibre financier gravement compromis : La trésorerie du syndicat est insuffisante pour faire face aux charges et dépenses courantes.
Exemple caractéristique : Des comptes présentant un solde négatif sur plusieurs exercices successifs, conduisant à la suspension de services par des prestataires pour défaut de paiement.
- L’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble : Le syndicat est dans l’incapacité d’entreprendre des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde du bâti.
Origine possible : Des difficultés économiques ou, plus souvent, un blocage en assemblée générale empêtrée dans des conflits de gouvernance, qui paralyse toute décision.
Procédure de désignation
La saisine du Président du Tribunal judiciaire est strictement encadrée :
Personnes habilitées à saisir le juge (liste limitative) :
- Les copropriétaires représentant au moins 15% des voix.
- Le syndic en exercice.
- Le maire de la commune ou le président de l’EPCI compétent.
- Le préfet ou le procureur de la République.
Modalités de saisine :
- Par requête : Si la demande émane du syndic ou d’un administrateur provisoire déjà en poste.
- Par assignation : Dans tous les autres cas, une assignation doit être délivrée au syndicat représenté par le syndic. Cette procédure n’est donc pas applicable si la copropriété est dépourvue de syndic.
Missions et pouvoirs de l’administrateur provisoire
L’administrateur provisoire dispose de pouvoirs très étendus pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Il se substitue aux organes défaillants :
- Substitution au syndic : Le mandat du syndic en exercice cesse de plein droit.
- Substitution (totale ou partielle) à l’assemblée générale : Il peut exercer tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée.
- Substitution (totale ou partielle) au conseil syndical
Il peut ainsi, de sa propre initiative :
- Approuver les comptes des exercices clos.
- Fixer le budget prévisionnel.
- Engager les travaux
- Engager les saisies immobilières à l’encontre des copropriétaires défaillants
- Céder les actifs (parties communes, lots privatifs appartenant au syndicat) de la copropriété